各地楼市新政陆续出台，影响几何？专家解读

　　新京报社论

　　据新京报报道，随着各地取消或下调首套房、二套房利率下限，个人住房商贷利率也进一步下降。与此同时，关于存量房贷利率下调的呼声再起，尤其以北京、上海、深圳、厦门等城市为主，在2019年至2023年产生的个人住房贷款，仍存在着较高的加点。

　　有专家表示，从实际市场情况看，再次降低存量房贷利率的时机到了。核心在于给市场信心，如果能拉平存量、增量房贷利率，对于市场来说，产生的积极影响会很大。但目前看，除了深圳明确回复不调整外，各地相关部门及金融机构仍在犹豫考量中，尚未有明确信号发出。

　　房贷是银行的重要资产和收入来源，降低存量房贷利率涉及诸多利益纠葛，相关单位要深思熟虑而后行可以理解。不过，这已经不只是“利益得失”之事，其事关宏观经济和民众消费信心，理应算“社会大账”。

　　自从房地产政策调整以来，各地在放松限购的同时下调了房贷利率，2023年9月25日起存量房贷利率也进行了下调。但整体而言，对存量房贷利率的下调力度远不如增量住房贷款利率的大幅下调，这导致两者间的差距越来越大，以致出现了“存量房的首套房贷利率比现在的二套还高”的现象。

　　面对这种利率差异，相关购房者的情绪和消费信心都受到较大影响，他们在网络上呼吁，“请求能够将降低贷款利率加点的政策扩展至2019年10月到2023年9月买房的存量贷款用户”。

　　表面上看，在近几年购房的居民由于刚刚满足了居住需求，即便调降了他们的存量房贷，其也很难再为楼市去库存做太多贡献。但存量房贷利率的调降不仅仅是楼市问题，而首先事关社会公平。

　　在楼市之外，房贷利率下调有整体利率持续下调的经济大背景。近年来，我国经历了数轮存款利率下调，这意味着银行吸纳资金成本降低，这种市场变化理当普遍反映到房贷利率上。尤其对那些在房价高位和利率高位买房的居民而言，资产在随着房价下行缩水不说，还要承受存款利息收入下降和房贷利率高企的双重痛苦。

　　再者，稳楼市的目的归根结底是为了稳经济。降低新发放房贷利率可以刺激楼市，拉动经济增长，而降低存量房贷利率一样可以通过降低居民经济负担、提升信心去促消费、促经济。

　　相反，如果房贷利率一直高企，每月要还贷的购房者势必在消费行为上受到影响。如果尚有余钱，面对持续下调的存款利率，就不如用存款提前还房贷以减轻压力。

　　如据报道，由于目前的房贷新政暂未触及存量房贷，上海等地居民的提前还贷热情仍在持续，甚至需要提前两个月排队预约，各大银行也对提前还贷的金额和预约方式提出要求。

　　而央行近日发布的《2024年4月金融统计数据报告》显示，4月末人民币存款余额291.59万亿元。央行还表示，“由于居民消费有待恢复、总需求不足，存款主要留存在居民部门，没有进一步通过居民部门支出转化为企业存款”。事实上，住户存款转向提前还贷，也并非流向消费领域。

　　目前，我国已经在全国层面取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，这对楼市无疑属于重大利好。同时也应注意到，全国楼市多以存量房为主，如果利差过大，这一部分群体或会优先选择先还贷卖房，再观望或低利率买房，甚至违法获取利率较低的商业贷款来置换高息房贷。这对楼市并不一定有积极作用，还可能威胁到金融稳定性。

　　降低存量房贷利率，短期内或许会造成银行收入减少，但除了算大账之外，即便从银行角度讲也并非没有益处。从长期看，提前还贷的减少有助于增加信贷的稳定性，有助于防范化解金融风险。以此而言，也希望更有力度的存量房贷利率下调尽早到来。